Orientierungshilfe Grundsteuererklärung

Grundsteuerreform: Wichtiges zur Gesetzesänderung!

Jeder Grundstücksbesitzer muss jedes Jahr die Grundsteuer an das Finanzamt entrichten. Die Höhe der Steuerabgabe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird den Eigentümern durch das Finanzamt mitgeteilt. Mit dem Urteil vom 10.04.2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht jedoch die geltende Einheitswertberechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig.

Die neue beschlossene Grundsteuerreform tritt daher 2025 in Kraft. Welche Änderungen das bedeutet, wie die Umsetzung geplant ist und was Du dieses Jahr schon erwarten kannst, erfährst du in dem folgenden Beitrag.

Warum bin ich davon betroffen?

Viele der für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten liegen der Finanzverwaltung nicht in elektronisch verwertbarer Form vor, sodass diese mithilfe einer Erklärung bei den Eigentümern des Grundbesitzes erhoben werden müssen.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Hierfür kann das Portal „Mein ELSTER“ verwendet werden. Die elektronischen Formulare sind seit dem 01.Juli 2022 im Portal „Mein ELSTER“ bereitgestellt worden. Bis spätestens jedoch zum 31. Oktober 2022 ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben.

Auf Grundlagen dieser Erklärungen werden die ca. 36 Mio. Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 01.01.2022 neu bewertet. Voraussichtlich 2024 wissen Eigentümer, wie viel Sie ab 2025 zahlen müssen. Trotz der Versprechen, dass die Höhe der Steuereinnahmen sich in der Summe nicht verändern werden, sondern nur das Verhältnis unter den Eigentümer gerechter verteilt werden soll, gibt es Stimmen die etwas anderes erwarten.

Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) warnt bereits jetzt vor neuen Ungerechtigkeiten. „Mit der Reform der Grundsteuer werden Eigenheimbesitzer vor allem in Ostdeutschland deutlich stärker belastet. Das hängt stark von den jeweiligen Gemeinden der Bundesländer ab, da diese selbst entscheiden können, wie hoch Sie den Hebesatz festlegen. Die Grundsteuer bleibt jedoch auch trotz Reform vorerst umlegbar.

Was muss ich beachten?

Um sich nicht lange mit der Gesetzesänderung herumschlagen zu müssen, eignet sich zwar ein Steuerberater, da diese jedoch seit Monaten hoffnungslos überlastet sind, sollten sich Eigentümer frühzeitig mit ihrem Steuerberater unterhalten oder eigenständig die Erklärung ausfüllen. Dafür müssen einige Regeln beachtet werden, da unterschiedliche Bundesländer verschiedene Regeln haben und somit unterschiedliche Formulare nutzen.

Darüber hinaus müssen im Vorfeld einige Daten zur eigenen Immobilie gesammelt werden. Diese haben wir für euch zusammengestellt und zusätzlich einen kurzen Leitfaden in Form einer Orientierungshilfe bereitgestellt.

Wer die Feststellungserklärung verspätet oder gar nicht abgibt und auch nach einer Ermahnung nicht aktiv wird, der riskiert entweder einen Verspätungszuschlag oder ein Bußgeld.

Der Verspätungszuschlag beträgt laut Abgabenverordnung für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens jedoch 25 Euro.

Die Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts wird darüber hinaus alle 7 Jahre fällig werden, sodass zum 01.11.2029 die nächste Neubewertung erfolgt. Bei hartnäckiger Verweigerung kann das Finanzamt ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro verhängen und darüber hinaus die notwendigen Daten selbst schätzen. Das führt selten zu einem finanziellen Vorteil.

Warum wurde die Grundsteuer geändert?

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da die Einheitswerte in den vergangenen Jahrzehnten nicht regelmäßig angepasst wurden und somit eine ungerechte Behandlung der Eigentümer stattfindet. Das geschieht, indem gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden.

Im Ergebnis heißt das, derzeit können für vergleichbare Immobilien in unterschiedlicher Lage deutlich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten. In den ostdeutschen Bundesländern beruhen diese Werte von 1935. Im Westen werden die Grundstücke nach Ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. Diese Einheitswerte werden anschließend mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und mit dem Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl bundeseinheitlich festgelegt ist somit wird der Hebesatz von den Gemeinden bestimmt.

Nach welchem Schema wird meine Grundsteuer berechnet und welche Unterlagen werden benötigt?

Leider gibt es je nach Bundesland ein unterschiedliches Berechnungsmodell. Demnach werden unterschiedliche Regeln und Daten verlangt. Denn jedes Bundesland konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer bestimmen.

Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuerzahlung, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340% und 900%.

Die Bundesregierung hat beschlossen, auch weiterhin die Grundsteuer werteorientiert zu erheben. Wer im Zentrum einer gefragten Weltstadt wohnt, soll mehr zahlen als jemand für eine vergleichbare Immobilie, die in einer einwohnerschwachen Kleinstadt steht.

Künftig nämlich ab 1. Januar 2025, soll die Formel lauten: Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Wert der Immobilie

Um den Wert der Immobilie genau zu bestimmen, sollen als wesentliche Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete gelten.

Dafür soll das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Art der Immobilie, die Größe des Grundstücks und das Alter des Gebäudes.

Steuermesszahl

Da die Immobilienwerte in den letzten Jahrzenten stark gestiegen sind, wird die zukünftige Steuermesszahl angepasst. Künftig hat diese mit 0,034 % statt 0,35 % nur noch ein Bruchteil des bisherigen Wertes.

Hebesatz

Der Hebesatz ist der Faktor, der die genaue Höhe einer Steuerschuld bestimmt. Dieser wird von der Kommune festgelegt.

Hebesätze werden auf die Gewerbesteuer und die Grundsteuer angewandt. Die Hebesätze werden in Prozent ausgedrückt. Der Steuermessbetrag wird für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 500 Prozent, wird der Steuermessbetrag mit 5,0 multipliziert.

Beispiel Berechnung

In der folgenden Grafik, welche von dem Bundesministerium für Finanzen aufgestellt worden ist, siehst Du wie die Grundsteuer künftig werteabhängig berechnet werden soll. Als Beispiel: in einer hessischen Kommune, Baujahr 1960, mit einer Wohnfläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grundstück. Der bisherige Hebesatz der Kommune liegt bei 480 %. Um die Einnahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.

Was sind Grundsteuer A, B und C?

Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die Grundsteuer B gilt für private und betriebliche Grundstücke. Um diese Grundsteuer geht es hauptsächlich.

Durch die neue Grundsteuerreform wird ab dem Jahr 2025 die sogenannte Grundsteuer C eingeführt. Dadurch können Kommunen und Gemeinden einen höheren Hebesatz für baureife und unbebaute Grundstücke beschließen. Denn in vielen Städten besteht Wohnknappheit, während baureife Grundstücke ungenutzt bleiben und von den jeweiligen Eigentümern nicht genutzt werden.

Teilweise wurden Flächen gezielt gekauft in der Hoffnung, eine Wertsteigerung erzielen zu können. Denn durch die Grundsteuer C erhalten die Gemeinden das Recht, auf ungenutzte Baugrundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben und so mögliche Spekulationen auf Wertsteigerungen unattraktiv zu gestalten.

Grundsteuererklärung für Privateigentum

„Grundsteuererklärung für Privateigentum“ ist für alle Bundesländer entwickelt, welche am genannten Bundesmodell teilnehmen.

Berlin

Brandenburg

Bremen

Mecklenburg-Vorpommern

Nordrhein-Westfalen

Rheinland-Pfalz

Saarland

Sachsen

Sachsen-Anhalt

Schleswig-Holstein

Thüringen

„Grundsteuererklärung für Privateigentum“ ist speziell für private Eigentümer entwickelt, die einfache Eigentumsverhältnisse haben:

Ein- oder Zweifamilienhaus

Eigentumswohnung

unbebautes Grundstück

Da viele betroffene Personen Privateigentümer sind, müssen diese zur Feststellung des Grundsteuerwerts in den meisten Fällen nur wenig Angaben zum Grund und Boden sowie zum Gebäude und der Wohnung machen. Die „Grundsteuererklärung für Privateigentum” vereinfacht die Abgabe der Grundsteuererklärung.

BMF und Digitalservice GmbH des Bundes haben eine vereinfachte Übermittlungsmöglichkeit für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts.

https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Orientierungshilfe

Im Folgenden findest Du wichtige Informationen, was Du tun solltest, um das Formular auszufüllen. Halte Dich an die 6 Schritte und es wird Dir mit Sicherheit eine große Hilfe sein.

Grundsteuer B – Ablauf

1. Zugang zu dem Onlineportal: „Mein Elster“

Sollte noch kein Zugang zu ELSTER online vorhanden sein, so kann dieser hier beantragt werden. Zum Log-in wird eine Zertifikatsdatei benötigt. Diese kann unter: https://www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl heruntergeladen werden, sobald ein digital und ein postalisch versandter Verifizierungscode eingegeben werden. Da auf den Brief mit dem Sicherheitscode gewartet werden muss, kann das unter Umständen einige Tage dauern.

2. Objektübersicht

Sollten mehrere Objekte, Wohneinheiten oder Grundstücke im Besitz sein, so muss jeweils eine gesonderte Feststellungserklärung eingereicht werden.

3. Bundesland der einzelnen Grundstücke ermitteln

Da sich das anzuwendende Verfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts je nach Bundesland unterscheidet, ist es wichtig, von vornherein das angewandte Verfahren zu kennen.

Prinzipiell wird unterschieden zwischen drei Modellen:

Bodenwertmodell

Baden-Württemberg

Flächenmodell

Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg

Bundesmodell

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland und Sachsen. Beiden Letzteres machen ebenfalls der Bundesregelung gebrauch, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Das ist für die Berechnung relevant, für die Unterlagen-Beschaffung ändert sich nichts.

4. Unterlagen beschaffen für die benötigten Daten des entsprechenden Modells

Für das Bodenwertmodell werden die wenigsten Daten benötigt, für das Flächenmodell einige mehr und für das Bundesmodell werden alle Daten benötigt. Welche das genau sind und wo sie zu finden sind, ist in der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich.

5. Daten ins Online-Formular eintragen und versenden

Ab den 01. Juli 2022 wird das Formular Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts unter „Alle Formulare Feststellung“ zu finden sein. Folge den Erläuterungen und fülle alle Felder wie gefordert aus.

Das Formular ist online direkt über ELSTER bis zum 31.10.2022 zu versenden.

6. Nächste Schritte

Nach dem erfolgreichen Versenden der Feststellungserklärung erhalten Sie vom zuständigen Finanzamt einen Feststellungsbescheid über die Höhe des Grundsteuerwerts. Lesen Sie sich diesen aufmerksam durch und kontrollieren Sie ihn auf Fehler – diese müssen direkt korrigiert werden.

Parallel meldet das Finanzamt den ermittelten Grundsteuerwert an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Von dieser Gemeinde erhalten Sie nun einen Grundsteuerbescheid, in dem die konkret zu zahlende Grundsteuer ab dem 01.01.2025 zu finden ist.

Wird die Grundsteuer 2022 erhöht?

Das neue Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dennoch müssen Immobilieneigentümer ab 2022 höhere Grundsteuern zahlen. Denn viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer. In vielen Kommunen wird sogar eine zweistellige Erhöhung stattfinden.

Änderungen für Mieter

Auch für Mieter sind die Änderungen bei der Grundsteuer ein wichtiges Thema. Vermieter haben die Möglichkeit, die für ihr Eigentum zu entrichtende Grundsteuer in Form von Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Der Anteil des Mieters für die Grundsteuer hängt von der Wohnfläche des gemieteten Objekts ab. Die Grundsteuerreform wird sich somit in vielen Fällen wohl auch bei den Mietnebenkosten in Deutschland bemerkbar machen.

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