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Der Preis, zu dem ein Objekt tatsächlich auf dem Markt zum Verkauf angeboten wird. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte besonderes Augenmerk auf diesen Wert richten.

Eine nach § 7 Abs. IV WEG „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist. Sollten Sie zum Beispiel eine Immobilie in Hannover kaufen wollen, ist ein solcher, detaillierter Aufteilungsplan unerlässlich.

Hierbei handelt es sich um einen juristischer Begriff, der bei einem Immobilienerwerb eine wichtige Rolle spielt. Der Verkäufer erklärt vor einem Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassung wird regelmäßig zusammen mit dem Kaufvertrag im Notarvertrag behandelt. Sie ist Bedingung für eine spätere Eigentümerumschreibung im Grundbuch der Immobilie.

Durch die langjährige Markterfahrung unserer Partner und die erfolgreiche Zusammenarbeit mit regionalen und überregionalen Banken können wir Ihnen unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten anbieten. Wir unterstützen Sie unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Einkommens- und Vermögenssituation bei der Wahl des optimalen Finanzierungspartners.

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Ein Makler hat sowohl gegenüber dem Auftraggeber, in dessen Auftrag er eine Immobilie verkaufen soll, als auch gegenüber dem Kaufinteressenten, der sich für das Angebot interessiert, eine Aufklärungspflicht.

Ein Grundbuch umfasst drei Abteilungen.

In Abteilung I wird der Eigentümer des Grundstücks sowie der Immobilie, die sich darauf befindet, erfasst. Gibt es mehrere Eigentümer, werden alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil eingetragen.

In Abteilung II sind alle Lasten und Beschränkungen, z.B. Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte und Vorkaufsrechte vermerkt. 

In Abteilung III werden die Grundpfandrechte, also die Grundschulden bzw. Hypotheken erfasst.

(Siehe Auflassung). Da das Grundbuch aus rechtlichen Gründen nicht unmittelbar reagieren kann, ist die Auflassungsvormerkung nötig.

Nach einer Definition in § 5 Abs. I ImmoWertV ein „baureifes Land, dessen Flächen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.“ Der Kaufpreis für ein Baugrundstück wird in EUR pro Quadratmeter (EUR/m²) berechnet.

Ist das Ergebnis der Abstimmung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Beschlüsse können die Wohnungseigentümer allerdings nur dann fassen, wenn sie auch eine dafür vom Gesetz vorgesehene Beschlusskompetenz besitzen.

AkkordeoUm Verkäufer und Käufer vor übereilten Entscheidungen zu schützen und die Interessen beider Seiten zu wahren, sind Grundstückskaufverträge beurkundungspflichtig. Mündliche Verträge oder privatschriftliche Vereinbarungen gelten wegen der Nichtbeachtung der vom Gesetz vorgeschriebenen Form als nichtig (§ 125 BGB).n Inhalt

Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf das unbebaute Grundstück. Er enthält keine Angaben darüber, welchen Sachwert das Objekt hat, das auf dem Grundstück steht. Erst Bodenwert und Gebäudewert zusammengenommen geben Auskunft über den Verkehrs- bzw. Marktwert einer Immobilie.

Baulasten sind öffentliche Lasten, die meist nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Sie werden in einem von der Stadt oder Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen.

Wird ein Immobilienkauf über ein Bankdarlehen finanziert, prüft das Kreditinstitut den Verkehrswert und den sich daraus ergebenden Beleihungswert. Diese Werte sind wichtig, um die Bank abzusichern, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Denn dann ist die Bank gezwungen, die Immobilie zu verkaufen oder zwangsversteigern zu lassen.

Viele Beschlüsse von Wohnungseigentümerversammlungen scheitern, weil die Versammlung nicht beschlussfähig war. Nach § 25 Abs. III WEG ist eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.

Mit Fälligstellung und Zahlung des Kaufpreises geht der Besitz einer Immobilie an den Käufer über. Dieser übernimmt zugleich alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Risiken, Steuern und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht (§ 446 BGB). Dafür kann der Käufer als neuer Eigentümer mit der Immobilie nach Belieben und in eigenem Ermessen verfahren.

In Wohnungseigentümergemeinschaften sind sie immer wieder Streitthema. Baumaßnahmen die auf Dauer angelegt sind, nach Entstehen des Wohnungseigentums durchgeführt werden, zu einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führen und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, gelten per Definition als bauliche Veränderungen.

Ein mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen versehenes Regelwerk, das die bauliche und sonstige Nutzung eines genau abgegrenzten Teils einer Gemeinde definiert. Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht und sind für jedermann einsehbar. Bei einem Bauvorhaben muss ein bestehender Bebauungsplan berücksichtigt werden.

Hier sind alle relevanten Angaben zu einem Grundstück zu finden. Im rechtlichen Sinne wird ein räumlich abgegrenzter Teil der Bodenoberfläche zu einem Grundstück, sobald es an besonderer Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Alle notwendigen Angaben, die im Bestandsverzeichnis stehen müssen, schreibt das Katasteramt vor.

Betriebskosten (Nebenkosten) sind regelmäßig wiederkehrende Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen (§ 556 BGB). Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, trägt er auch die Betriebskosten. Ist die Immobilie vermietet, werden die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt. Neben der Kaltmiete ist dann eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung fällig, über die der Vermieter mit dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnen muss. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Enthält dieser keine Regelung zu den Betriebskosten, bestimmt das Gesetz, dass die Miete die Betriebskosten bereits enthält und der Vermieter diese selbst tragen muss. Für Kapitalanleger sind die Betriebskosten eine wichtige Grundlage zur Berechnung der Rendite.

Der Käufer einer Immobilie ist meist darauf angewiesen eine Grundschuld bestellen zu können. Sie ist ein gängiges Mittel, um einer Bank die notwendige Gegenbesicherung für einen Kredit bieten zu können. Die Grundschuld hat die früher vorherrschende Hypothek heute fast völlig verdrängt.

Das Honorar, das ein Immobilienmakler für Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen erhält (Mäklerlohn § 652 BGB). Bei dem Kauf einer Anlageimmobilie über die IMH kommt keine gesonderte Maklercourtage auf Sie zu.

Bei Abschluss eines Darlehensvertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber, dem Darlehensnehmer für einen fest vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen. Der Darlehensnehmer hingegen verpflichtet sich, das überlassene Kapital verzinst zurückzuerstatten (§ 488 BGB). Denkmalschutz Unter Denkmalschutz stehen alle Immobilien, die in die Denkmalliste eines Bundeslandes eingetragen sind. Die Details sind im Denkmalschutzgesetz (DSchG) geregelt.

Das BGB kennt drei Arten von Dienstbarkeiten, die zur Absicherung im Grundbuch eingetragen werden sollten. Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Der Nießbrauch ist ein Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person.

Artikel 14 im Grundgesetz enthält eine verfassungsrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie. Sie ist eine der wichtigsten rechtsstaatlichen Grundsätze. Gleichzeitig schränkt das Grundgesetz das Eigentumsrecht ein, indem es darauf verweist, dass „Eigentum verpflichtet“ und sein Gebrauch zugleich „dem Wohle der Allgemeinheit“ dienen soll. Eine Enteignung darf unter Abwägung der Interessen von Eigentümer und Allgemeinheit nur per Gesetz erfolgen. Dabei müssen auch Art und Umfang einer Entschädigung gesetzlich geregelt werden.

Ein aussagekräftiges Exposé ist die Grundlage für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Lediglich Ort, Wohnfläche, Baujahr und Kaufpreis zu beschreiben reicht nicht aus. Schließlich möchte ein Interessent genau wissen, um was für eine Immobilie es sich handelt.

Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis außerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse darlegt. Nach § 573 Abs. II Nr. 2 BGB gilt Eigenbedarf als berechtigtes Interesse, wenn der Vermieter geltend machen kann, dass er den Wohnraum für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Nichten oder Neffen, Stiefkinder oder eine Pflegekraft benötigt.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen will, muss nachweisen, dass er Eigentümer und damit zum Verkauf berechtigt ist. Der Eigentumsnachweis lässt sich anhand des Grundbuchs zuverlässig für alle Immobilien erbringen. Einsehen darf das Grundbuch jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann.

Im Normalfall gehen Verkäufer und Käufer davon aus, dass alle Erschließungskosten mit dem Kaufpreis abgegolten sind und dem Käufer nach Ablauf mehrerer Jahre keine Kosten mehr auferlegt werden können. Das muss aber nicht immer so sein. Deshalb sind Notare verpflichtet, bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen auf die Problematik der Erschließungskosten hinzuweisen.

Eigentümer ist derjenige, dem eine Sache rechtlich gehört (§ 903 BGB). Bei einer Immobilie ist derjenige Eigentümer, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (öffentlicher Glaube des Grundbuchs § 891 BGB).

§ 24 Abs. VI WEG führt aus, dass die in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift aufzunehmen sind. Dieses Protokoll muss vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterschrieben werden. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, unterschreibt auch dessen Vorsitzender. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschrift einzusehen.

Seit dem 01.01.1990 besteht nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) für alle Wohngebäude in Deutschland die Ausweispflicht. Jeder Hauseigentümer muss bei der Besichtigung des Objekts, das vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll, unaufgefordert einen Energieausweis vorlegen. Ausgenommen sind denkmalgeschützte Objekte.

Besteht ein Objekt aus mehreren Wohnungen, hat die einzelne Wohnung keinen eigenen rechtlichen Status. Sie kann also auch nicht einzeln verkauft werden. Die Eigentumswohnung dagegen ist nach § 1 WEG eine rechtlich selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes. Sie kann einzeln verkauft werden und ist damit Gegenstand des Rechtsverkehrs.

Unterliegt ein Wirtschaftsgut mehreren Steuerarten, soll es nicht mit jeweils unterschiedlichen Werten besteuert werden. Wie Einheitswerte bestimmt werden, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Im Immobilienbereich spielt der Einheitswert nur noch bei Grundsteuer, Erbschaftssteuer und Gewerbeertragssteuer eine Rolle.

Der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung ist verpflichtet, die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift aufzunehmen und die sogenannte Beschlusssammlung zu führen. Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter das Recht, Niederschrift und Beschlusssammlung einzusehen (§ 24 Abs. VI, VII WEG). 

Mit der „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“, kurz Energieeinsparverordnung (EnEV), will die Politik den Klimaschutz und das Energiesparen voranbringen. Die EnEV macht bei Neubauten und z.T auch bei Bestandsimmobilien Vorgaben zu Heizungs-, Klima- und Wärmetechnik. Dadurch setzt sie Standards für die Energiebilanz eines Hauses.

Ein Erbe ist die Person, auf die das Vermögen des Erblassers nach dessen Tod übergeht. Der Erbe wird Rechtsnachfolger des Erblassers und übernimmt mit dessen Nachlass auch dessen Rechte und Pflichten. Will der Erbe dies nicht, muss er die Erbschaft ausschlagen. Hinterlässt ein Erblasser keine Angehörigen, tritt automatisch der Fiskus die Rechtsnachfolge an.

Eine Ferienwohnung zu unterhalten bedeutet, an ständig wechselnde Gäste zu vermietet und eine Reihe steuerlicher Besonderheiten berücksichtigen zu müssen. Im Normalfall bezieht der Eigentümer mit seiner Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ausgenommen er vermietet an eine Feriendienstorganisation, dann erzielt er Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.

Die Flur ist eine Flächeneinheit des Katasters ist. Die Gemarkung ist in Flure unterteilt und diese wiederum in die Flurstücke. Das Flurstück bezeichnet die Eigentumseinheit eines Grundstückseigentümers.

Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte, ist eine bildliche Darstellung der Liegenschaften einer Gemeinde. Sie zeigt die Lage der Grundstücke an und grenzt sie voneinander ab. Die Grundstücke selbst sind als Flurstücke erfasst. Für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Karten sind die Kataster- und Vermessungsämter zuständig.

Die Finanzierung gilt oft als Fundament einer Immobilie. Ohne sie lässt sich deren Erwerb meist nicht ermöglichen. Am Anfang der Finanzierung steht die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit im Hinblick auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Den monatlichen Einnahmen sind die monatlichen Ausgaben sowie eventuelle zusätzliche Belastungen (Arbeitsausfall, Steuernachzahlungen, Ausbildungskosten) gegenüberzustellen. Im nächsten Schritt wird festgestellt, wie hoch das Darlehen sein darf. Dazu muss der aktuellen Hypothekenzinssatz betrachtet werden. In Zeiten niedriger Zinsen lassen sich höhere Beträge finanzieren als in Hochzinszeiten. Und je niedriger der Zins, desto höher sollte der Tilgungssatz ausfallen. Denn dann stehen die Chance gut, das Darlehen möglichst schnell zu tilgen und die Finanzierung Richtung Null zu führen.

Jeder Eigentümer einer Immobilie ist laut Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung seines Objekts dem Interessenten unaufgefordert einen Gebäudeenergiepass in die Hand zu geben. Wird diese Pflicht missachtet, ist das Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 Euro belegt werden kann.

Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff, der aus dem Wohnungseigentumsrecht stammt. Was genau Gemeinschaftseigentum, was Sonder- oder Teileigentum ist, ergibt sich im Detail aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Der Erwerb von Grundeigentum wird besteuert. Der Erwerber wird als neuer Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn er die Grunderwerbsteuer an sein Finanzamt bezahlt hat und ihm dieses die Zahlung in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung attestiert hat.

Der Grundriss prägt jede Wohnung und ist nicht zuletzt ein wertbildender Faktor für den Verkauf der Immobilie. Mit spezieller Software lassen sich detailliert Wohnungsgrundrisse heute auf Computer schnell anfertigen.

Im eigenen Interesse sollte jeder Immobilieneigentümer eine Gebäudeversicherung abschließen. Sie kommt für Schäden auf, die durch Feuer, Wasser, Sturm und Hagel entstehen. Elementarschäden durch Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Schnee oder Lawinen sind zusätzlich zu versichern. Wenn die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert wurde, ist der Eigentümer als Darlehensnehmer sogar verpflichtet, eine Gebäudeversicherung zu unterhalten.

Die Gemarkung bezeichnet a einen Grundstücksverband mehrerer, meist nebeneinander liegender Flure bzw. Flurstücke. Der Begriff Gemarkung stammt aus dem Liegenschaftskataster und wird gleichbedeutend auch im Grundbuch verwendet.

Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz. Neben der Gewerbesteuer ist sie die wichtigste Steuerquelle der Gemeinden. In Hannover sind die Grundsteuern verhältnismäßig hoch, wogegen sie in Baden-Württemberg besonders niedrig sind.

Haus- und Grundbesitzer sollten unbedingt eine Haftpflichtversicherung unterhalten. Denn ihnen obliegt eine gesetzliche Verkehrssicherungspflicht, die sie verpflichtet, Gebäude so zu unterhalten, dass von ihnen keine Gefahren für Dritte ausgeben.

Zu den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Gebäudes zählen Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie Kosten für den Erhaltungsaufwand. Nachdem der Gesetzgeber die Eigenheimzulage für private Immobilieneigentümer abgeschafft hat, verbleibt Eigennutzern nur noch die Möglichkeit, bis 20 % der Handwerkerrechnungen bis zur Höchstgrenze von 6.000 € im Jahr und damit bis zu 1.200 € steuerlich geltend zu machen.

Home Staging (Home: engl. für Zuhause/Heim; Staging: engl. für Inszenierung, Ausrichtung) ist eine Vermarktungsstrategie für Immobilien. Die Räume einer Wohnung oder eines Gebäudes werden professionell eingerichtet und gestaltet, um eine möglichst breite Käuferschicht anzusprechen. Home Staging kann auch kleinere Schönheitsreparaturen sowie die Gestaltung und optische Aufwertung der Außenanlagen umfassen.

Eine Immobilie ist laut Definition eine unbewegliche Sache (lat.: immobilis: unbeweglich) und unterliegt im Gegensatz zu bewegliche Sachen (Kfz, Möbel) besonderen rechtlichen Vorschriften. Je nach der Art ihrer Nutzung werden Immobilien in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder betriebliche Immobilien unterteilt.

Immobilien müssen nicht nur fortlaufend instand gehalten, sondern im Falle notwendiger Reparaturen auch instand gesetzt werden. Um Liquiditätsproblemen vorzubeugen, kann jeder Wohnungseigentümer aufgrund der Instandhaltungspflicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen, dass eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird (§ 21 Abs. IV WEG). Dadurch kann vermieden werden, dass größere Sanierungsarbeiten die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und die des einzelnen Wohnungseigentümers übersteigen.

Immobilien verursachen Kosten. Die Kosten des Sondereigentums, welche die konkrete Eigentumswohnung betreffen, trägt jeder Eigentümer selbst. Dazu gehören Grundsteuer, Wasser, Strom-, Öl- und Gasverbrauch. Gemäß § 16 II WEG ist der Wohnungseigentümer zudem verpflichtet, die „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“. Die Kosten des Sondereigentums sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten werden in der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter erfasst und abgerechnet. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, ist die Jahresabrechnung immer auch Bestandteil der Unterlagen für den Erwerber.

Immobilien werden gemeinhin als Kapitalanlagen bezeichnet. Allerdings bringen sie nur Rendite, wenn sie Mieteinnahmen erzielen. Eigengenutzte Immobilien sind allenfalls als Kapitalanlage anzusehen, wenn sie sich aufgrund der Wertsteigerung gewinnbringend weiterverkaufen lassen.

Schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag, verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine Sache zu übereignen und zu übergeben oder ein Recht zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises als Gegenleistung. Der Kaufvertrag gilt damit ein gegenseitiger Vertrag.

Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster – das Bestandsverzeichnis der Grundstücke in Deutschland – geführt werden. Da Grundstücke zur Bestimmung ihrer Grundstücksgrenzen vermessen werden, werden die Katasterämter oft auch Vermessungsämter genannt.

Die vom Mieter gestellte Kaution dient dem Vermieters als Sicherheit, falls der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, insbesondere die Miete nicht bezahlt. Verkauft der Vermieter die Immobilie, muss der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Allein wegen des Immobilienverkaufs kann der Mieter die Rückzahlung seiner Kaution nicht verlangen. Gemeinhin wird die Kaution auf den Käufer übertragen.

Soll ein im Grundbuch mit Rechten belastetes Grundstück verkauft werden, muss im notariellen Kaufvertrag klargestellt werden, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche Rechte gelöscht werden sollen. Entweder besorgt der Verkäufer der Immobilie die Löschungsbewilligung beim Gläubiger selbst oder die Parteien beauftragen einen Notar, der beim jeweiligen Gläubiger die notwendige Löschungsbewilligung einholt.

Nach § 34c Gewerbeordnung benötigen Immobilienmakler eine behördliche Maklererlaubnis. Da Immobilienmakler gewerblich tätig sind, müssen sie ihre Tätigkeit zudem dem Gewerbeamt anzeigen (Anzeigepflicht § 14 GewO). Eine Berufsausbildung zum Makler wird bislang nicht verlangt, angesichts der hohen Ansprüche an den Maklerberuf wird diese aber als unabdingbar angesehen. Künftig werden Makler einen Fortbildungsnachweis führen müssen.

Die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung erfordert Mehrheiten. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt unterschiedliche Mehrheiten.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann es von Vorteil sein, die Wohnung vorher zu modernisieren, um die Verkaufschancen zu verbessern. Innerhalb seines Sondereigentums können Sie als Wohnungseigentümer jede Art von Modernisierung vornehmen. Soweit jedoch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind Sie auf die Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen.

Wohnungseigentümer haben Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft, der sie angehören. In Teilungserklärung oder Teilungsvertrag wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt. Je nach der Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile. Beispiel: Wohnungseigentümer A hat 300/1000, B hat 500/1000 und C 200/1000 Miteigentumsanteile. Zusammen haben sie 1000/1000. Wird die Wohnung verkauft, ist es für einen Kaufinteressenten wichtig zu wissen, in welcher Form er auf die Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft Einfluss nehmen kann.

Vermieter und Mieter können nach § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten trägt. Meist nehmen die Parteien auf § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung Bezug, in der die umlagefähigen Nebenkosten aufgeführt sind. (Siehe auch Betriebskosten)

Notare sind unabhängige und unparteiische Betreuer derjenigen Person, die sie mit der Beurkundung eines rechtsgeschäftlichen Vorgangs beauftragt. Notare sind anders als Rechtsanwälte keine Interessenvertreter. Sie sind Volljuristen und unterliegen der Dienstaufsicht des Präsidenten des örtlichen Landgerichts.

Jeder eine Immobilie betreffende Vorgang, der die Eintragung im Grundbuch nach sich zieht, muss notariell beurkundet werden. Dazu zählt auch ein Immobilienkaufvertrag. Der Notar rechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Das Gesetz gewährt ihm nur geringe Spielräume, deren Grenzen er weder über- noch unterschreiten darf.

Ein Treuhandgirokonto des Notars bei einer Bank, das der Notar im eigenen Namen für die Parteien eines Immobilienkaufvertrages führt. Es dient zur sicheren Abwicklung des Kaufvertrages. Das auf dem Notaranderkonto verwahrte Geld ist für den Notar Fremdgeld, das er treuhänderisch verwahren und verwalten muss.

Ein Nießbrauch begründet laut Definition die „Belastung einer Sache in der Weise, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Umgangssprachlich ist meist von Nutznießung die Rede. Beim Nießbrauch werden die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit aufgespalten. Ein Nießbrauch kann an Grundstücken und beweglichen Sachen, an einzelnen Rechten sowie am Vermögen insgesamt eingeräumt werden.

Bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen spielt die Notarbestätigung eine wesentliche Rolle. Mit ihr bestätigt der Notar gegenüber der finanzierenden Bank, dass er zugunsten des Käufers der Immobilie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und/oder die Eintragung einer Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt hat. Die Notarbestätigung wird auch als Ranggarantie oder Notarbescheinigung bezeichnet.

Der Begriff ist etwas irreführend, denn er suggeriert, dass mit dem Notar ein Vertrag zustande kommt. Vielmehr bezeichnet der Begriff Notwendigkeit, dass ein Immobilienkaufvertrag laut § 311b I BGB  notariell beurkundet werden muss. Wird eine solche Vereinbarung nur mündlich oder privatschriftlich verabredet, ist sie unwirksam und nichtig.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie den Käufer über alle Umstände aufklären, die für dessen Kaufentscheidung relevant sind. Das Gesetz spricht hier vorwiegend von der Aufklärungspflicht, während die Offenbarungspflicht eher ein umgangssprachlicher Begriff ist. Die Aufklärungspflichten beziehen sich dabei vorwiegend auf versteckte Mängel, denn nur solche lassen sich offenbaren. Offensichtliche Mängel muss ein Interessent selbst erkennen. Ist er dazu nicht in der Lage, muss er fachlichen Rat hinzuziehen.

Als Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft können Sie eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage verlangen. Darunter ist laut § 21 Abs. IV WEG eine „Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“ zu verstehen.

Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des gepachteten Gegenstandes sowie dessen Ertrag zu gewähren. Der Pächter ist dagegen verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu zahlen (§ 581 BGB). Im Gegensatz zum Mietvertrag, bei welchem dem Mieter nur das Mietobjekt zum Gebrauch überlassen wird, erhält ein Pächter nach Unterzeichnung eines Pachtvertrags zusätzlich die Erträge aus dem Pachtobjekt.

§ 194 BauGB besagt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Um eigene Fehleinschätzungen zu vermeiden, sollte die Preisempfehlung eines kompetenten Immobilienmaklers eingeholt werden. Denn der Angebotspreis für eine Immobilie muss sich danach bemessen, was ein potentieller Kaufinteressent bereit ist, für diese Immobilie zu bezahlen. Räum- und Streupflicht Immobilieneigentümer müssen dafür sorgen, dass jedermann das Grundstück und die an sein Grundstück angrenzenden Wege sowie Zu- und Abgänge nutzen kann, ohne zu Schaden zu kommen. Gemeinden übertragen die Räum- und Streupflicht im Winter regelmäßig auf die Grundstückseigentümer. Ob diese sie selbst erfüllen oder Dritte beauftragen, bleibt ihnen überlassen.

Ein Kredit, der durch eine real existierende Sicherheit, z.B. ein Grundstück oder eine Immobilie, abgesichert wird. Im Unterschied zum Konsumentenkredit ist die Bank durch den Wert der beliehenen Immobilie abgesichert und braucht sich nicht auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, seine Arbeitskraft oder sein Vermögen zu verlassen.

Anders als unbebaute Grundstücke haben Gebäude nur eine begrenzte Lebensdauer. Sie unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung. Zum Zeitpunkt der Bewertung des Verkehrswerts einer Immobilie ist daher eine Restnutzungsdauer zu berücksichtigen.

Die Renovierung als eine Maßnahme zu verstehen, die über eine Instandsetzung und Instandhaltung hinausgeht und eine umfassende Neugestaltung der Immobilie zum Ziel hat. Es geht dabei auch darum, abnutzungsbedingte Schäden, wie z.B. Wasserschäden in Nassräumen zu beseitigen und mindestens den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Werden bei dieser Gelegenheit Bausubstanz und Gebäudeteile dem aktuellen Stand der Technik angepasst und eventuell neue Bauvorschriften einbezogen, spricht man nicht mehr von Renovierung, sondern von Sanierung.

Als Reallast definiert § 1105 BGB das Recht, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Hat ein Grundstückseigentümer mit einer Person eine Belastung vereinbart entstehen Reallasten. Diese sind im Grundbuch eingetragen und können erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben. Reallasten kommen in der Praxis eher in ländlichen Räumen als in Ballungszentren vor.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sind Sie nach § 433 BGB verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu überlassen. Um die Vielfalt möglicher Sach- und Rechtsmängel zu erfassen, arbeitet das Gesetz mit Definitionen. Je genauer eine Immobilie im Kaufvertrag beschrieben wird, desto weniger müssen im Streitfall die gesetzlichen Definitionen als Grundlage dienen.

Im Grundbuch ist in Abteilung II im Hinblick auf die Immobilie bisweilen ein Sanierungsvermerk eingetragen. Grundlage eines solchen Sanierungsvermerks ist eine Sanierungssatzung, in der eine Gemeinde ein bestimmtes Gebiet als Sanierungsgebiet ausweist. Zweck ist es, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und Missstände zu verbessern oder zu beseitigen.

Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer das exklusive Recht ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zu nutzen. Der begünstigte Wohnungseigentümer ist dann auch berechtigt, die Nutzungen aus dem Recht zu ziehen. Handelt es sich etwa um einen Gartenanteil, kann er beispielsweise die Früchte eines dort stehenden Obstbaumes ernten. Meist werden Sondernutzungsrechte aber an PKW-Stellplätzen, an Garagen, Kellerräumen oder Terrassen von Erdgeschosswohnungen eingeräumt.

Das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers ist zentraler Bestandteil seines Mitgliedschaftsrechts in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Stimmberechtigt ist jeweils der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Der Erwerber einer Wohneinheit ist hingegen nicht stimmberechtigt. Selbst dann nicht, wenn für ihn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist oder Besitz, Nutzen und Lasten vereinbarungsgemäß auf ihn übergegangen sind. Allerdings kann der eingetragene Eigentümer den Erwerber mit der Vertretung und Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen.

Benötigt eine Wohnungseigentümergemeinschaft Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Diese dient dazu, außergewöhnliche und nicht vorhergesehene Finanzierungslücken zu schließen, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten, welche aus der Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden können.

Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Angewendet wird es vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser. Die dafür maßgeblichen Grundsätze finden sich in §§ 21 ff Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Während beim Ertragswertverfahren auf die aus der Vermietung der Immobilie erzielbare Rendite geschaut wird, richtet sich die Beurteilung beim Sachwertverfahren danach, welche Herstellungskosten für ein Gebäude maßgebend sind.

Sondereigentum entsteht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Es setzt voraus, dass die Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Sondereigentum kann nur an Räumen entstehen und nicht an bloßen Grundstücksflächen, wie Terrassen oder PKW-Stellplätzen im Freien. Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen ist, gilt als Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. V WEG).

Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Wie Wohnungseigentum entsteht es durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es aus gewerblich genutzten Einheiten besteht und nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Durch die Tilgung wird ein Darlehen zurückgeführt. Handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen monatlich fortlaufend zurück. Die dabei anfallende Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die monatlichen Raten bleiben gleich hoch, wobei die Gesamtverbindlichkeiten durch die fortlaufende Tilgung abnehmen und die Belastung durch den Zinsanteil stets geringer wird. Soweit als Tilgungssatz die üblichen 2 % vereinbart werden, sind die Restschulden anfangs meist recht hoch und nehmen erst in den letzten Jahren der Laufzeit zunehmend ab.

Um eine Immobilie zu bewerten, empfiehlt sich eine Verkehrswertermittlung. Auch wenn sich der Kaufpreis letztlich danach richtet, was ein Kaufinteressent bereit ist, für eine Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen, ist der Verkehrswert Grundlage für die Verhandlungsgespräche.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eigentlich Aufgabe der Wohnungseigentümer. Zu ihrer Entlastung bestellen sie aber für gewöhnlich einen Verwalter. Eine solche Bestellung kann jeder Eigentümer notfalls auch bei Gericht beantragen, sofern sich der Einsatz eines Verwalters für sinnvoll erachten lässt.

Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wird meist einem Verwalter übertragen. Dem WEG-Verwalter obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 26 – 28 WEG. Die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer ist vom Verwaltervertrag zu trennen.

Versteigerungen können verschiedene Anlässe haben. Hat ein Eigentümer den Kaufpreis über eine Bank finanziert, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen, wenn er den Kapitaldienst nicht mehr bewältigen kann. Daneben gibt es die Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, wenn zwei oder mehrere Personen sich nicht einvernehmlich über die Nutzung oder den Verkauf ihrer Immobilie einigen können. Die für die Versteigerungen notwendigen gerichtlichen Verfahren sind sich im Wesentlichen gleich.

Nach § 28 WEG hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft jeweils für ein Kalenderjahr im Voraus einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser informiert die Wohnungs- und Teileigentümer über die im anstehenden Kalenderjahr zu leistenden Beiträge. Da der Verwalter wegen der laufenden Unterhaltungskosten darauf angewiesen ist, auf Bargeld zurückgreifen zu können, sind die Wohnungseigentümer in der Regel verpflichtet, monatlich Wohngeldzahlungen zu leisten.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, spielt die Wohnfläche eine wichtige Rolle. Im Idealfall ergeben sich die Wohnflächenmaße aus den Grundrisszeichnungen und Bauplänen des Objekts. Gewisse Toleranzen werden zugestanden. Grobe Fehler bei der Berechnung können allerdings Gewährleistungsansprüche von Käufern oder Mietern nach sich ziehen.

Das Wohnrecht, auch Wohnungsrecht, erlaubt es dem Wohnrechtsinhaber, ein Gebäude oder einen Teil davon sowie alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen persönlich zu nutzen (§ 1093 BGB). Es berechtigt allerdings nur zum Wohnen und nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten. Wohnrechte werden oft vereinbart, wenn Eltern ihr Wohnhaus den Kindern übertragen, jedoch zeitlebens dort wohnen bleiben möchten. Sollte die Immobilie verkauft werden, bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen.

Die Zwangsversteigerung öffnet einem Gläubiger den Weg, eine Geldforderung einzutreiben. Das notwendige Verfahren dazu regelt das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (ZVG). Für einen Kaufinteressenten kann die Zwangsversteigerung ein günstiger Weg sein, Eigentümer einer Immobilie zu werden. Allerdings sind damit oft Kaufrisiken verbunden, die genau in Augenschein genommen werden müssen.

Meist finanzieren Immobilienkäufer den Kaufpreis über ein Bank- oder Bauspardarlehen. Hat ein Bausparer die Zuteilungsreife seines Bausparvertrages noch nicht erreicht, kann er einen Zwischenkredit aufnehmen, der als Vorschuss auf das Bauspardarlehen zu verstehen ist. Das Zwischendarlehen wird meist direkt von der Bausparkasse gewährt. Als Sicherheit kann das Guthaben auf dem Bausparvertrag dienen.